La proposition
La proposition. Trois logements par personne, pas un de plus !
10.11.2026
À Bruxelles, la propriété immobilière n’est plus seulement la forme juridique de l’usage d’un logement. Dans une région où 62 % des ménages sont locataires et où le prix médian d’un appartement atteignait 270 000 euros en 2025, elle est devenue une ligne de partage entre ceux dont le revenu constitue leur patrimoine et ceux dont le revenu contribue, mois après mois, à constituer celui d’autrui1.
À l’échelle du pays, 18 % des ménages possèdent au moins un bien immobilier autre que leur résidence principale2. Derrière l’égalité formelle devant le marché, se développe ainsi une inégalité cumulative : le patrimoine d’hier finance l’acquisition d’aujourd’hui, qui prépare le patrimoine de demain.
La singularité fiscale belge accentue ce mécanisme. Lorsqu’un particulier loue un logement à un autre particulier qui l’affecte à son habitation, le revenu immobilier imposable à l’IPP3 n’est pas calculé sur le loyer réellement encaissé, mais sur le revenu cadastral4 indexé, majoré de 40 %. La rente n’est pas « non taxée », mais fiscalement déconnectée de sa réalité économique. Or, le multipropriétaire peut cumuler loyer, constitution de capital et appréciation du bien : l’addition de choix économiques privés devient ainsi une structure de concentration5.
La question n’est peut-être plus de savoir combien taxer le quatrième ou le dixième logement, mais pourquoi le droit de propriété devrait-il permettre d’accumuler indéfiniment une ressource dont l’accès conditionne l’autonomie matérielle des autres ?
Et les petits bailleurs dans tout ça ? Une comparaison portant sur 17 pays européens montre que même les plus modestes d’entre eux occupent une position économique nettement plus favorable que leurs locataires. La relation locative confronte donc moins deux contractants abstraitement égaux que deux positions inégalement dotées en capital6.
Dès lors, la question n’est peut-être plus de savoir combien taxer le quatrième ou le dixième logement, mais pourquoi le droit de propriété devrait-il permettre d’accumuler indéfiniment une ressource dont l’accès conditionne l’autonomie matérielle des autres ? La théorie libérale de la justice rawlsienne suggère elle-même de ne pas attendre la concentration du patrimoine pour corriger ses effets, mais de disperser en amont la propriété du capital. Appliquée au logement, cette intuition n’abolit pas la propriété ; elle régule sa concentration7.
Les Pays-Bas ont commencé à déplacer cette frontière. Depuis 2022, les communes peuvent instaurer une opkoopbescherming8 qui interdit, sauf exception, l’achat de certains logements pour les mettre immédiatement en location. À Rotterdam, la mesure a fait chuter d’environ 73 % les achats par investisseurs dans les zones concernées. La place libérée a été principalement occupée par des propriétaires occupants, notamment des primo-acquéreurs. Les travaux révisés en 2025 ne constatent ni baisse significative des prix de vente ni recul des volumes de transactions. Le logement a simplement changé de catégorie d’acquéreur9.
L’expérience sud-coréenne va encore plus loin : dans certaines zones, l’acquéreur doit occuper effectivement le logement pendant plus de deux ans, ce qui exclut l’achat à finalité locative 10.
La propriété pour tous et toutes
Trois logements esquissent ainsi un compromis. Le premier logement est celui d’usage : celui dans lequel on habite et par lequel on se soustrait à la dépendance locative. Le deuxième est celui de l’investissement : une société qui, selon la CEDH, reconnaît la propriété privée peut admettre qu’un ménage transforme une part de son épargne en actif immobilier. Le troisième est celui de la contingence biographique : le logement éventuellement hérité, maison familiale ou appartement transmis, dont il serait déraisonnable d’exiger mécaniquement la vente.
Trois logements esquissent ainsi un compromis entre trois fonctions aussi fondamentales que réalistes : habiter, investir, transmettre. Le quatrième logement n’ajoute pas de fonction nouvelle : il répète et fidélise la fonction rentière. L’accumulation devient alors concentration répétée d’une ressource désormais très rare.
Et en pratique ?
À partir d’une date déterminée, nul bénéficiaire effectif privé possédant déjà trois logements ne pourrait en acquérir un quatrième. Les détentions par sociétés devraient être consolidées au niveau de leur bénéficiaire effectif.
Un héritage portant temporairement le patrimoine au-delà du plafond ouvrirait un délai raisonnable de mise en conformité. Et cette limitation devrait aller de pair avec une expansion du logement public, social et coopératif : raréfier l’offre locative privée sans construire d’alternative ne ferait que déplacer la pénurie.
Défendre sans limite la propriété existante revient à sanctuariser la distribution actuelle des propriétaires, et donc à empêcher le plus grand nombre d’accéder au premier achat.
On serait tenté de qualifier cette proposition d’atteinte à la propriété privée. C’est peut-être l’inverse. Défendre sans limite la propriété existante revient à sanctuariser la distribution actuelle des propriétaires, et donc à empêcher le plus grand nombre d’accéder au premier achat.
La démocratie de la propriété est garantie avec trois logements, car ils fixent le point d’inflexion à partir duquel le droit d’accumuler cède devant l’intérêt collectif. Elle n’abolit ni le marché, ni l’investissement, ni l’héritage, mais les ouvre à plus de monde10.
DANS UN SIÈCLE, QUELLES CONQUÊTES REGARDERONS-NOUS AVEC LA MÊME FIERTÉ QUE LA JOURNÉE DE HUIT HEURES, LE SUFFRAGE UNIVERSEL OU LA SÉCURITÉ SOCIALE ? « LA PROPOSITION » ENTEND TRACER UN NOUVEL HORIZON ET APPORTER DE L’EAU AU MOULIN DE NOS LUTTES
